ETS-2: Wie das neue CO₂-Preissystem Eigentümer:innen von unsanierten Gebäuden unter Druck setzt

CO₂-Kosten könnten um mehr als 600 Prozent steigen

Das ETS-2 ersetzt in Deutschland den nationalen Emissionshandel, der für Gebäude im Jahr 2021 eingeführt wurde. Entsprechend der bundesdeutschen Verordnung liegt der CO₂-Preis in diesem Jahr noch bei 55 Euro pro Tonne, 2026 liegt er zwischen 55 und 65 Euro pro Tonne. Ab 2027 bestimmen Angebot und Nachfrage der Emissionszertifikate den Preis. Aufgrund der Schätzungen von Experten für die CO₂-Preise ETS-2 haben wir für die Berechnung vier Szenarien erstellt:

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• Szenario I (2025): 55 Euro/Tonne CO₂
• Szenario II: 100 Euro/Tonne CO₂ 
• Szenario III: 250 Euro/Tonne CO₂ 
• Szenario IV: 400 Euro/Tonne CO₂ 

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Der jährliche CO₂-Ausstoß eines Gebäudes ergibt sich, indem man den Energieverbrauch pro Quadratmeter (in kWh/m²·a) mit dem spezifischen Emissionsfaktor des Energieträgers (in kg CO₂/kWh) multipliziert. Die ​Emissionsfaktoren wie beispielsweise 0,310 kg CO₂ pro kWh für Heizöl basieren auf den Standardmethoden des Intergovernmental Panel on Climate Change (IPCC) zur Berechnung von Treibhausgasemissionen und sind im Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz - GEG, Anlage 9 (zu § 85 Absatz 6) Umrechnung in Treibhausgasemissionen) verankert. In unseren vier Szenarien könnten die CO₂-Kosten (Jährlicher Kohlendioxidausstoß / 1000 * Kohlendioxidpreis des Jahres, in dem der verbrauchte Brennstoff erworben wurde)) mit Inkrafttreten des ETS-2 so um ca. 82 Prozent (Szenario II), ca. 355 Prozent (Szenario III) oder ca. 627 Prozent (Szenario IV) im Vergleich zum Jahr 2026 steigen.

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Mithilfe der durchschnittlichen Wohnfläche, des Energieträgers und des Energiebedarfs der untersuchten Immobilien haben wir den durchschnittlichen CO₂-Ausstoß in den 30 größten deutschen Städten errechnet:

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Beispiel Hamburg: Mehrkosten von durchschnittlich bis zu 2.704 Euro pro Jahr denkbar
In Hamburg wurden 650 zum Verkauf stehende Immobilien (Eigenheime und Eigentumswohnungen) untersucht, die durchschnittlich 165 Quadratmeter groß sind. Basierend auf den unterschiedlichen wesentlichen Energieträgern beläuft sich der jährliche Ausstoß im Durchschnitt auf 7,84 Tonnen CO₂ pro Immobilie. Im aktuellen nationalen Emissionshandelssystem kommen 2026 so durchschnittlich 431 Euro an CO₂-Kosten auf Eigentümer:innen zu. Bei Eintritt des Szenarios II würden die Kosten auf 784 Euro steigern. Im dritten Szenario lägen die Kosten bei über 1.960 Euro pro Jahr und im vierten Szenario würden die jährlichen CO₂-Kosten bereits 3.135 Euro übersteigen. Man muss bedenken, diese Kostensteigerung bezieht sich entsprechend des analysierten Datenpools auf Einfamilienhäuser bzw. einzelne Eigentumswohnungen. Für Eigentümer:innen von Mehrfamilienhäusern oder Wohn- und Geschäftshäusern würden sich die Kosten um ein Vielfaches multiplizieren.

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Der energetische Zustand entscheidet über die Mietnebenkosten

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Die CO₂-Kosten müssen Vermieter:innen nicht alleine tragen. Ein Teil kann auf Mieter:innen umgelegt werden, allerdings nur dann, wenn die Immobilie energetisch saniert wurde bzw. entsprechend gute Energieeffizienzwerte aufzeigt. Die genaue Aufteilung der Kosten zwischen Mieter und Vermieter wird seit dem 01. Januar 2023 im sogenannten 10-Stufenmodell definiert. Bei sehr schlechtem Energieeffizienzwert (CO₂-Ausstoß über 52 kg/m²) müssen Vermieter 95 Prozent der CO₂-Kosten alleine tragen. Ist ein Gebäude bereits energieeffizient und der Ausstoß beträgt nur bis zu 12 kg/m², verbleiben die (geringen) Kosten vollständig bei den Mietern. Bei einem CO₂-Ausstoß zwischen 32 und 37 kg/m² teilen sich Mieter und Vermieter die Kosten gleichmäßig.

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Beispielsweise wird in Augsburg ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und einer Gesamtfläche von 386 Quadratmetern angeboten. Das Gebäude hat einen Energiebedarf von 1.306,2 kWh/(m²·a) und wird mit Gas beheizt, wodurch es 121 Tonnen CO₂ pro Jahr verursacht. Während 2026 ca. 6.655 Euro auf den Eigentümer zukommen, wären es im zweiten Szenario ca. 12.101 Euro, im dritten ca. 30.252 Euro und im vierten Szenario sogar fast 48.403 Euro jährlich. Aufgrund der Energiebilanz des Hauses muss der Vermieter nach dem gültigen 10-Stufenmodell 95 Prozent der Kosten tragen – also je nach Szenario zwischen 6.322 Euro und 45.983 Euro pro Jahr.

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CO₂-Kosten können durch energetische Sanierungen gesenkt werden
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„Die Einführung des ETS-2 und die damit verbundenen steigenden CO₂-Kosten machen energetische Sanierungen für Vermieter unvermeidlich. Es gibt eine Vielzahl von Fördermöglichkeiten, die bei der Umsetzung von klimafreundlichen Heizsystemen und Sanierungsmaßnahmen unterstützen. Der EU-Klima-Sozialfonds sowie nationale Förderprogramme wie die BEG-Förderung und KfW-Zuschüsse bieten finanzielle Hilfen, um den Umstieg auf effizientere Heiztechnologien und den Ausbau von Wärmedämmung und Photovoltaikanlagen zu erleichtern.

‍Das europäische Emissionshandelssystem ETS-2 wird die Betriebskosten unsanierter Gebäude spürbar erhöhen – und das bereits zeitnah. Vermieter, die nicht rechtzeitig in energetische Sanierungen investieren, laufen Gefahr, in eine wirtschaftliche Schieflage zu geraten. Eine verbesserte Wärmedämmung, der Umstieg auf Wärmepumpen oder der Einsatz von Photovoltaik senken nicht nur den CO₂-Ausstoß und damit die Kosten, sondern steigern auch die Attraktivität und den Wert der Immobilie. Wer jetzt handelt, profitiert doppelt – durch langfristige Planungssicherheit und durch eine zukunftsfähige Immobilienstrategie“, erklärt Daniel Schreiner, ESG-Experte von Purpose Green.

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