Energieeffizienzklasse für Gebäude: Bedeutung, Einstufung und Optimierung

Was ist die Energieeffizienzklasse für Häuser?

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Die Energieeffizienzklasse für Häuser gibt an, wie hoch der Energiebedarf eines Gebäudes im Verhältnis zur Wohnfläche und Nutzung ausfällt. Sie wird im Energieausweis angegeben und basiert entweder auf dem berechneten Energiebedarf (Bedarfsausweis) oder dem tatsächlichen Energieverbrauch (Verbrauchsausweis).

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Die Kennzeichnung erfolgt mittels einer Skala von A+ (sehr effizient) bis H (nicht effizient). Diese Einstufung hilft Käufer:innen, Mieter:innen und Eigentümer:innen dabei, den energetischen Zustand einer Immobilie schnell einzuschätzen und fundierte Entscheidungen zu treffen. Daraus lässt sich etwa ableiten, ob mit hohen Energiekosten zu rechnen ist oder energetische Sanierungsmaßnahmen wirtschaftlich lohnend sein könnten.

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Wichtig: Nichtwohngebäude haben aktuell keine Energieeffizienzklassen, wie sie für Wohngebäude üblich sind. Stattdessen greift man auf andere Methoden zurück, einen aussagekräftigen Wert zu bestimmen (z. B. die Fraunhofer- oder BVI-Methode (vom Bundesverband Investment und Asset Management).

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Von A+ bis H: Skala für Wohnhäuser im Überblick

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Die Einteilung in Klassen von A+ bis H macht auf einen Blick sichtbar, wie es um die Energieeffizienz eines Gebäudes steht. Je niedriger der Energieverbrauch pro Quadratmeter und Jahr, desto besser die Klassifizierung. 

Dadurch lässt sich übersichtlich staffeln, wie Verbrauch, Kosten und Haustyp miteinander zusammenhängen:

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Angaben der Tabelle laut Einschätzung der Verbraucherzentrale.

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Energieeffizienzklassen für Gewerbegebäude

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Für die Energieeffizienz von Nichtwohngebäuden gibt es keine standardisierte Skala. Die enorme Vielfalt der Nutzung macht eine pauschale Einstufung kaum möglich. Stattdessen greift man auf spezielle Bewertungsmethoden zurück, die den Fokus stärker auf den tatsächlichen Gebäudebetrieb legen oder Vergleichswerte nutzen.

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Etabliert haben sich dabei unter anderem diese beiden Vorgehensweisen:

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‍Fraunhofer-Methode‍

Diese Vorgehensweise wurde vom gleichnamigen Fraunhofer-Institut entwickelt. Sie vergleicht die Energieeffizienz von Gebäuden im Vergleich zu einem standardisierten Referenzmodell, das typische Nutzungsprofile abbildet. Das Ergebnis wird üblicherweise in Prozent angegeben.

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‍BVI-Methode‍

Das Vorgehen nach dem Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) basiert stärker auf realen Verbrauchsdaten und ist damit praxisnaher, investorenfreundlich und dynamisch. Daher findet sie häufig Verwendung bei gewerblich genutzten Immobilien und in der Portfolioanalyse.

Die EU-Gebäuderichtlinie EPBD 2024/1275 sieht allerdings vor, ab 2025 vereinheitlicht alle Gebäudearten über die Skala von A+-G zu bewerten.

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Wer ist dazu verpflichtet, die Energieeffizienzklasse zu ermitteln?

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2024 hat das Europäische Parlament strengere Standards beschlossen. Diese legen unter anderem fest, dass Wohngebäude bis 2030 mindestens Klasse F und bis 2033 schließlich Klasse E erreicht haben müssen. 

Nachdem die Skala im Laufe des Jahres 2025 für alle Gebäudearten gelten soll, müssen Nichtwohngebäude bis 2027 Energieeffizienzklasse F und bis 2030 Klasse E erreichen.  

Um dem nachkommen zu können, müssen Sie die Energieeffizienzklasse entsprechend ermitteln lassen.

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Bei Verkauf, Neuvermietung oder Verpachtung sind Sie zudem dazu verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen – und damit auch die entsprechende Einstufung offenzulegen. Wird ein neuer Ausweis erstellt (alle 10 Jahre verpflichtend), muss in diesem Zuge auch der Verbrauch neu ermittelt werden. Auch das gilt ebenfalls für Nichtwohngebäude. 

Ausgenommen davon sind Häuser mit einer Nutzfläche von weniger als 50 m² sowie denkmalgeschützte Gebäude.

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Energieeffizienzklasse für Häuser berechnen

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Die EEK ist Bestandteil vom Energieausweis, den Sie grundsätzlich von einer qualifizierten Fachperson (z. B. Energieberater:innen, Architekt:innen und Ingenieur:innen) erstellt wird. Das ist wichtig, da viele detaillierte, fachspezifische Kennzahlen die Berechnung komplex machen. 

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Seit 2024 wird die energetische Bewertung von Gebäuden zudem verpflichtend durch die DIN V 18599 geregelt. Energieausweise müssen seitdem nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) auf Basis dieser Norm erstellt werden – und daher von Menschen mit entsprechender Expertise.

Energieausweise erhalten Sie in zwei zulässigen Formen: Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Beide weisen die Energieeffizienzklasse eines Gebäudes aus – aber auf unterschiedliche Weise. Üblicherweise besteht Wahlfreiheit, sie können also selbst entscheiden, wie Sie den Nachweis erbringen möchten. In einigen Fällen ist aber vorgegeben, welchen Energieausweis Sie benötigen:

Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis beinhaltet eine sehr detaillierte Berechnung der Gebäudeenergieeffizienz. Diese erfolgt anhand baulicher Merkmale, Dämmung, Fenster, Heizung und Lüftung. Das Nutzungsverhalten der Bewohner:innen spielt hierbei keine Rolle. 

Notwendig ist diese Art unter anderem: 

• für Neubauten, für die noch keine Verbrauchsdaten vorliegen, 

• bei Wohngebäuden mit bis zu vier Einheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, 

• wenn Sie umfassende Sanierungen oder Erweiterungen planen. 

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Verbrauchsausweis

Diese Art des Energieausweises umfasst den Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre – und zwar auf Basis der tatsächlichen Kosten. Die Berechnung ist daher stark abhängig vom Verhalten der Bewohner:innen. Dafür ist die detaillierte Analyse der Bausubstanz hier zweitrangig. 

Auf einen Verbrauchsausweis können Sie unter anderem zurückgreifen bei Gebäuden,  

• mit mindestens fünf Wohneinheiten, unabhängig vom Baujahr, 

• die nach dem 1. November 1977 gebaut wurden, 

• älter sind und nach der Wärmeschutzverordnung von 1977 energetisch saniert wurden. 

Wichtig: Voraussetzung dafür ist, dass Ihnen die vollständigen Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen der vergangenen drei Jahre vorliegen. 

Nicht zulässig ist dieser Energieausweis zudem, wenn Sie einen unsanierten Altbau mit bis zu vier Wohneinheiten und einem Baujahr vor 1977 besitzen. 

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Energieausweis online erstellen lassen?

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Eine schnelle Internet-Recherche bringt schnell Anbieter hervor, die eine Erstellung eines Energieausweises in wenigen Schritten online anbieten. Als erste Einordnung mag das ein interessantes Angebot sein – für offizielle Zwecke empfehlen wir Ihnen aber grundsätzlich, mit einer Fachperson zusammenzuarbeiten. 

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Die Plattformen generieren die Ausweise häufig automatisch und ohne echte Prüfung. Es findet kein Vor-Ort-Termin der Immobilie statt und es wird lediglich mit geschätzten Daten gearbeitet. Dadurch wird das Endergebnis ungenau und das Risiko falscher Angaben steigt. 

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Wir raten Ihnen daher davon ab, einen Energieausweis online erstellen zu lassen und empfehlen Ihnen stattdessen, sich immer mit Expert:innen in Verbindung zu setzen. 

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Wie kann die Energieeffizienz meines Hauses verbessert werden? 

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Eine bessere Energieeffizienz erreichen Sie nur mithilfe einer energetischen Sanierung. Diese muss nicht zwingend vollumfänglich sein – je nach dem Umfang energetischer Schwachstellen können auch gezielte Einzelmaßnahmen ausreichend sein und hohe Investitionskosten vermeiden. Eine fachlich versierte Beratung empfiehlt sich in jedem Fall.  

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Welche Maßnahmen den größten wirtschaftlichen Nutzen versprechen, ist abhängig vom individuellen Zustand Ihrer Immobilie. 

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Am besten lassen Sie sich von Fachpersonen beraten, die gegebenenfalls eine Vor-Ort-Einschätzung Ihrer Gebäude vornehmen können. Anhand der gesammelten Daten lassen sich gezielte Anpassungen ableiten, die die Energieeffizienz steigern und Ihre Kosten reduzieren können.

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Wie groß ist der (finanzielle) Vorteil nach einer energetischen Sanierung?

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Eine energetische Sanierung ist mit Investitionskosten verbunden, die je nach Umfang sehr unterschiedlich ausfallen. Trotzdem kann der finanzielle Vorteil erheblich sein – vor allem langfristig. Unsere Erfahrung in der Praxis zeigt, dass durchschnittlich bis zu 80 % Energieeinsparungen und Wertsteigerungen um bis zu 30 % möglich sind. 

Mit der Senkung der Energieeffizienz Ihres Hauses profitieren Sie unter anderem von diesen Vorteilen: 

• Reduzierte Heiz- und Betriebskosten, 

• Erhöhter Wohnkomfort (z. B. durch Verringern von Zugluft), 

• Wertsteigerung Ihrer Immobilie, 

• Beitrag zum Umwelt- und Klimaschutz, 

• Möglichkeit, staatliche Zuschüsse für energetische Sanierungen in Anspruch zu nehmen. 

Um die wirtschaftlichste Lösung zu finden und unnötige Anpassungen zu vermeiden, empfehlen wir Ihnen, vorab eine Energieberatung durchzuführen. Unsere Expert:innen helfen, den speziellen Sanierungsbedarf für ihr Gebäude zu definieren und entwickeln gemeinsam mit Ihnen eine maßgeschneiderte Strategie. So werden aus förderfähigen Sanierungsmaßnahmen zukunftsfähige Immobilien.

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