Emissionshandel im Gebäudesektor: Analyse zeigt Risiko massiver Kostensteigerungen für Berliner Eigentümer

Berlin, 24. Juli 2025 – Berlins landeseigene Wohnungsunternehmen wollen in den kommenden acht Jahren rund 3,5 Milliarden Euro investieren, um ihre Gebäude energetisch zu sanieren. Durch die Investitionen können sie künftig mehrere tausend Euro sparen: Ab 2027 ersetzt das ETS-2 schrittweise den nationalen Emissionshandel (nEHS), sodass die CO₂-Bepreisung im Gebäudesektor und anderen Bereichen künftig einheitlich auf EU-Ebene geregelt wird. Um die finanziellen Auswirkungen zu beziffern, haben die Berliner Energieeffizienz-Experten von Purpose Green (www.purpose-green.com) die zu erwartenden Kosten von über 500 Immobilien in Berlin mithilfe von unterschiedlichen CO₂-Preis-Szenarien errechnet.
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ETS-2: Ab 2027 steigende CO₂-Kosten für Eigentümer

Der CO₂-Preis wird in den kommenden Jahren voraussichtlich deutlich steigen. Purpose Green hat vier Szenarien kalkuliert, um die Spannweite möglicher Mehrkosten abzubilden und so eine fundierte Grundlage für finanzielle Planungen zu schaffen. Während aktuell noch 55 Euro pro Tonne fällig werden (Szenario I, 2025), könnten es bis 2030 bereits 100 Euro (Szenario II) oder sogar 250 Euro pro Tonne sein (Szenario III). Langfristig ist sogar ein Anstieg auf 400 Euro pro Tonne denkbar (Szenario IV). 

CO₂-Kosten könnten um mehr als 600 Prozent steigen

In den vier Szenarien von Purpose Green würde der CO₂-Preis so um ca. 82 Prozent (Szenario II), ca. 355 Prozent (Szenario III) oder ca. 627 Prozent (Szenario IV) steigen. Um die durchschnittlichen jährlichen CO₂-Kosten für Hauseigentümer zu berechnen, hat Purpose Green Wohnfläche, Energieträger und den Energiebedarf von über 500 Immobilien in der Hauptstadt analysiert. 

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Dass unsanierte Gebäude mit erheblich höheren Kosten verbunden sein können, zeigt ein Beispiel aus Berlin: Ein Mehrfamilienhaus mit rund 4.800 Quadratmetern Gesamtwohnfläche und 60 Wohneinheiten weist einen außergewöhnlich hohen Energieverbrauch von 1.300 kWh/(m²·a) auf.  Es wird mit Gas beheizt und verursacht dadurch jährlich etwa 220 Tonnen CO₂.  Während 2026 ca. 12.000 Euro auf den Eigentümer zukommen, wären es im zweiten Szenario ca. 22.000 Euro, im dritten ca. 55.000 Euro und im vierten Szenario sogar fast 88.000 Euro jährlich. 

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Der energetische Zustand entscheidet über die Umlage der Kosten auf Mieter
Die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Mieter und Vermieter hängt von dem energetischen Zustand einer Immobilie ab: Bei sehr schlechter Energiebilanz (CO₂-Ausstoß über 52 kg/m²) müssen Vermieter 95 Prozent der CO₂-Kosten übernehmen. Ist ein Haus bereits energetisch saniert und der Ausstoß beträgt nur bis zu 12 kg/m², verbleiben die (geringen) Kosten vollständig bei den Mietern. Bei einem CO₂-Ausstoß zwischen 32 und 37 kg/m² teilen sich Mieter und Vermieter die Kosten gleichmäßig. 

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Bei dem oben genannten Beispiel in Berlin müsste der Eigentümer im Fall einer Vermietung nach dem gültigen 10-Stufenmodell 70 Prozent dieser Kosten selbst tragen – also je nach Szenario zwischen ca. 8.400 Euro und 62.000 Euro pro Jahr. Dabei gilt: Je größer eine Immobilie und je schlechter der energetische Zustand eines Gebäudes, desto höher fallen die Kosten aus – und bei Gebäuden mit sehr schlechter Energieeffizienz können die zusätzlichen Kosten kaum auf Mieter umgelegt werden.

Sanieren lohnt sich – finanziell und für die Zukunftsfähigkeit
„Die gute Nachricht: Eigentümer können aktiv gegensteuern. Der energetische Zustand einer Immobilie beeinflusst nicht nur den CO₂-Ausstoß, sondern auch die Kostenverteilung mit den Mietern. Wichtig dabei: Die genannten Belastungen gelten bereits für Einfamilienhäuser oder kleinere Mehrfamilienhäuser. Bei größeren Immobilien potenzieren sich die Kosten spürbar. Besonders Eigentümer von Bestandsgebäuden mit sehr schlechter Energieeffizienz sind betroffen – sie müssen unter Umständen bis zu 95 Prozent der CO₂-Kosten selbst tragen, weil diese kaum auf die Mieter umgelegt werden können.

Wer jetzt saniert, profitiert doppelt: durch niedrigere Betriebskosten und mehr Planungssicherheit. Selbst bei älteren Gebäuden lassen sich mit dem richtigen Maßnahmenpaket die Belastungen deutlich senken. Unterstützt werden Eigentümer dabei von einer Vielzahl an Förderprogrammen, wie BEG-Förderung oder KfW-Zuschüsse. Welche Maßnahmen sinnvoll sind, hängt von Gebäudeart, Standort und aktuellem energetischem Zustand ab. Purpose Green hilft dabei, die richtigen Schritte zu gehen: Mit digitalen Analysen, individuellen Sanierungsplänen und konkreter Fördermittelberatung – alles aus einer Hand“, erklärt Jenny Jürgens, ESG Managerin bei Purpose Green.

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Alle Untersuchungsergebnisse finden Sie zudem in diesem Blogbeitrag:
https://www.purpose-green.com/article/ets-2-co2-kosten-unsanierte-gebaeude

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